Майнові права іпотека

Визнання недійсним договору іпотеки майнових прав на квартири чи будинки

Одним із видів забезпечення виконання зобов’язань позичальника за кредитним договором – є договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно ( квартири, будинки).

За умовами даного договору в іпотеку банку передається не квартира чи будинок, а належні позичальнику або майновому поручителю майнові права на цю нерухомість, яка буде створена (побудована) в майбутньому, так зване « право на майно із відкладальною умовою».

На практиці, найбільш поширеним видом іпотеки майнових прав, є передача в іпотеку майнових прав на квартири в житлово-офісних комплексах, що будуються.

Судова практика щодо законності передачі в іпотеку майнових прав на квартири тривалий час йшла двома протилежними шляхами. Одні суди задовольняли позови банку про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким виступали майнові права на квартири чи будинки, тим самим підтверджуючи законність передачі в іпотеку майнових права на цю нерухомість, інші банки навпаки відмовляли в задоволені позову банку про звернення стягнення на предмет іпотеки та задовольняли позови про визнання недійсним іпотечних договорів з тих підстав, що майнові права не могли бути предметом іпотеки.

Остаточна крапка в даному питанні була поставлена Верховним Судом України, який в своїй постанові від 17 квітня 2013 року зазначив, що у статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (у редакції з 12.05.2006 р. по 14.01.2009 р.) указаний вичерпний перелік об’єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

Отже, Верховний Суд України сформулював обов’язкову для всіх судів України правову позицію, відповідно до якої майнові права на об’єкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки за укладеними до 14 січня 2009 року іпотечним договорами.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року (набрав чинності із 14 січня 2009 року) № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

Враховуючи правову позицію Верховного Суду України, можна з впевненістю стверджувати, що укладені до 14 січня 2009 року іпотечні договори, предметом яких є майнові права на квартири чи будинки, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними.

В свою чергу, нотаріусами, під час посвідчення іпотечних договорів, накладалася заборона відчуження майнових прав та вносилися відомості до відповідних реєстрів нерухомого майна і тому разом із вимогою про визнанням недійсним іпотечного договору є доцільним заявляти вимогу про внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про зняття заборони відчуження майнових прав, припинення іпотеки та зняття обтяження майнових прав на квартири, що дасть змогу власнику майнових прав на квартири вільно ними розпоряджатися.

Практично, майже під час усіх судових розглядів, Банки із огляду на велику ймовірність негативного для них результату по справі, звертаються до суду із заявами про застосування наслідків недійсності іпотечного договору відповідно до ст.1057-1 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що визнаючи недійсним договір застави (іпотеки), який забезпечував виконання зобов'язання позичальника за кредитним договором, суд за заявою Банка накладає арешт на майно(майнові права), що було(були) предметом іпотеки.

Проте, в даному випадку важливо зауважити, що статтею 1057-1 Цивільний кодекс України був доповнений відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо виконання господарських зобов'язань" від 02.10.2012, який набрав чинності з 04.11.2012 року. Отже, враховуючи незворотність правових норм в часі, можна стверджувати, що арешт можливо накладати на майно (майнові права) лише за тими іпотечним договорами, які були укладені після 04 листопада 2012 року і тому заява Банка про накладення арешту на майно(майнові права) не підлягає задоволенню

Юридична фірма «Імператив» має великий позитивний досвід у спорах із банківськими установами, зокрема у судових справах про визнання недійсним іпотечних договорів, предметом яких є майнові права на нерухомість (квартири чи будинки) та надає кваліфіковані послуги по даній категорії справ.