Схеми обходу мораторію

Схеми
По способам обходу мораторію на відчуження земель
сільськогосподарського призначення при приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств.

СХЕМА № 1

1. Укладення попереднього договору з власником земельного    сертифікату , в якому зазначається що після закінчення мораторію він реалізує покупцеві отриману земельну ділянку за конкретно визначеною ціною. При укладенні попереднього договору відразу сплачується сума. Обов’язково в попередньому договорі необхідно зазначити ,що всі спірні питання вирішуються третейським судом. Необхідно чітко вказати суд(суддю), обрані для вирішення спірних питань.
2. Під час укладення попереднього договору для гарантованого захисту своїх прав необхідно отримати від власника сертифікату оригінал цього документу.
3. Від власника земельного  сертифікату Обов’язково на визначених Покупцем особу(осіб) обов’язково бажано отримати довіреність на право вирішення за власника сертифікату усіх процедурних питань по отриманню державного акту на право власності на земельну ділянку ,  у т.ч. і на цього акту.
4. Через особу (осіб) по довіреності , з дотримання процедури, забезпечити отримання та отримати державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт зберігати у представників до закінчення мораторію.
5. По закінченню мораторію укласти Основний договір.
6. При ухиленні Продавця від укладення Основного договору через третейський суд визнати право власності на земельну ділянку.
7. На підставі Основного договору чи рішення третейського суду ( в цьому випадку в суді загальної юрисдикції потрібно отримати виконавчий лист)переоформити земельну ділянку на Покупця.

Вищеописану схему можливо оптимізувати укладення договору про надання послуг власнику сертифікату по зберіганню його сертифікату , виконя за нього процедурних питань та платежів , необхідних для отримання державного акту ,та по зберіганню отриманого держакту.

Цей договір можливо укласти як письмовій формі, так і посвідчити нотаріально.

Цю ж схему можливо також оптимізувати укладення договору оренди паю,а (по отриманню держакту земельної ділянки) строком на 49 років з зазначенням ,що сума орендної плати сплачена вперед.

СХЕМА № 2

1. Укладення попереднього договору з власником земельної ділянки (тобто,якщо держакт отримано),в якому зазначається ,що після закінчення дії мораторію він реалізує Покупцеві свою земельну ділянку за конкретно визначеною ціною. При укладенні попереднього договору відразу сплачується  ця визначена сума. Обов’язково в попередньому договорі необхідно зазначити ,що при виникненні спірних питань вони вирішуватимуться обраним сторонами третейським судом .Потрібно чітко визначитися з чим судом.
2. Під час укладення попереднього договору отримати від власника  земельної ділянки державний акт на право власності і зберігати у Покупця або його представника.
3. По закінченні мораторію укласти Основний договір.
4. При ухиленні Продавця від укладення Основного договору через третейський суд визнати право власності на земельну ділянку.
5. На підставі Основного договору чи рішення третейського суду ( в цьому випадку в суді загальної юрисдикції потрібно отримати виконавчий лист)переоформити земельну ділянку на Покупця.

Вищеописану схему можливо оптимізувати укладення договору на зберігання  державного акту.

Цю ж схему можливо  оптимізувати укладення договору оренди земельну ділянку строком на 49 років з зазначенням ,що сума орендної плати сплачена вперед.

Схеми № 1 та № 2 є найбільш прозорими та надійними . Безумовно, можливі ускладнення із-за потенційної небезпеки відкликання довіреностей та відмови в укладенні Основних договорів. Але в цьому випадку захист прав Покупця здійснить третейський суд.

За рішенням третейського суду можливий захист прав покупця і у разі смерті власника земельного сертифікату чи держакту,оскільки спадкоємцям переходять не тільки права , але і  зобов’язання померлого.

Суттєвим недоліком обох схем є те, що в обох випадках потрібно чекати закінчення мораторію, тоді як для Покупця бажаним є як найшвидше переоформлення земельної ділянки на своє ім’я , або своїх представників.

На земельному ринку по зазначеній тематиці існує кілька схем.

СХЕМА № 3

Укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок чи сертифікатів в « мораторне » вікно з 1 по 12 січня 2007 року. В цей період мораторій не діяв. Законодавство,яке фіксувало мораторій,припинило свою дію 31 грудня 2006 року. Новий закон,що продовжував мораторій,був прийнятий 19 грудня 2006 року,але опублікований  в « Урядовому кур’єрі » 13 січня 2007 року і з цієї дати набрав чинності.

Характерною особливістю цієї схеми є узаконення договорів купівлі-продажу за рішенням  третейських суддів чи суддів загальної юрисдикції.

Основною небезпекою за цією схемою є укладення договорів купівлі-продажу « заднім числом ». Потенційно – це ризиковано. ПП «ЮФ «Імператив» рекомендує утримуватись від цієї схеми. Проте, одночасно  можливе правове та інформаційне супроводження реалізації цієї схеми у випадку, коли на фірму подані договори в «мораторне вікно».

На сьогоднішній день це одна з най поширюваних із застосовуваних схем в Україні.

Процедурно ії реалізація проходить наступним чином.

1. Договір купівлі-продажу  укладається в письмовій формі. В договорі зазначається ,що сторони домовились в певний термін посвідчити його нотаріально. Для нотаріального посвідчення  Продавець повинен підготувати необхідні документи (довідку про експертну оцінку та довідку про відсутність обтяжень). Обов’язково зазначається,що спірні питання будуть вирішуватимуться обраними сторонами третейським суддею та чітко вказується суд(суддя).
2. У визначений договором термін , договір нотаріально не посвідчується,  оскільки покупець не представляє необхідні довідки. З цього часу у Продавця виникає право на звернення до суду і легалізація дійсності договору та визнання права власності на сертифікат чи земельну ділянку в судовому порядку.
   Правовою підставою є ст..220 ЦК України : « У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є  нікчемним. Якщо сторони домовились щодо умов договору,що підтверджується письмовими доказами , і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення,  суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається».
3. В момент укладення договору повністю або частково Покупцеві сплачується визначена сума. Представниками Покупця отримується від Продавця державний акт.
   В договорі могла бути можливість оплати з відстрочкою.
4. 4.За позовом Покупця приймається третейське рішення ,яким договір купівлі-продажу визнається право власності на земельну ділянку.
5. В суді загальної юрисдикції отримується виконавчий лист та  земельна ділянка переоформлюється на Покупця або його представника.

По цій схемі є окремі особливості при «скупці»сертифікатів,оскільки право власності реально можна оформити на Покупця ,або його представника на земельну ділянку.

Тобто на практиці практикується оформлення державного акту на власника сертифікату,а вже потім відбувається переоформлення. Слід зазначити, що в договорі купівлі-продажу,який легалізується, зазначається обов’язок власника земельного сертифікату передати покупцеві державний акт після його оформлення.

СХЕМА № 4

Найчистіша схема обходу мораторію – це укладення договорів міни.

Міна не заборонена мораторієм. Причому можливо обмінювати земельні ділянки з різним цільовим призначенням, різних розмірів, одну земельну ділянку на кілька, земельні ділянки  різних площ(на приклад 10 га на 0.10 га) і т.д.

Необхідною умовою для того , хто бажає придбати земельну ділянку, чи ділянки,є наявність у нього іншої земельної ділянки, яку він може надати для обміну. Але таку недорогу  земельну ділянку можливо і придбати.

Договір міни посвідчується нотаріально.

Єдиною потенційною небезпекою є положення цивільного законодавства щодо наслідків так званого «удаваного» договору. Якщо є докази, що реально оформлений договір маскував інші договірні відносини(договір міни – договір купівлі продажу), то застосовуються норми закону що до договору, який сторони реально мали на увазі. Але це  суто гіпотетична небезпека.

Як правило, при проведенні договору міни, практикується на представників того ,хто отримує  земельні ділянки, оформлення довіреностей від селян на оформлення в їх інтересах земельні ділянки, яку вони отримають в порядку обміну та на розпорядження нею. Через цю довіреність через деякий період  земельна  ділянки  через, наприклад ,дарування повертається тому, хто надавав ії для обміну.

Суттєвою деталлю є той факт, що обмін «мораторної» ділянки виводить ії з мораторного статусу, оскільки вона придбана за цивільним правочином, а не отримана від держави, як власником паю.

СХЕМА № 5

Також  абсолютно чистою схемою обходу мораторію є укладення спадкових договорів. Спадковий договір може укладати і не спадкоємець за законом , а будь-яка фізична особа.

За цією схеми реальне переоформлення земельної ділянки можливе тільки після смерті власника.

Зазначена схема використовується , але досить рідко.

Спадковий договір укладається нотаріально.

СХЕМА № 6

Суть схеми полягає в низці дій які приводять до виготовлення державного акту на сільськогосподарський виробничий кооператив(СВК).

Правовою підставою є положення земельного законодавства про заборону внесення земельних часток(паїв) в статутні фонди господарських товариств.Але СВК до таких товариств не належить.

Процедурно не може виглядати таким чином:

1. Укладається попередній договір з власником земельного сертифікату,в якому зазначається , що після закінчення дії мораторію він реалізує земельну ділянку Покупцеві за конкретно визначеною ціною. При укладенні попереднього договору відразу сплачується визначена сума. Обов’язково в  попереднього договору зазначається, що спірні питання вирішуються третейським судом. Необхідно чітко вказати суд(суддю)обрані для вирішення спірних питань.
2. Під час укладання попереднього договору для гарантованого захисту своїх прав від власника сертифікату отримується оригінал цього документу.
3. Від власника сертифікату на визначених Покупцем осіб отримується довіреність на право вирішення за власника сертифікату усіх процедурних питань по отриманню держакту,в т.ч. не отримання акту.
4. Також оформляється на представників Покупця ще одна довіреність  від власника сертифікату на право представлення його інтересів на установчих зборах СВК з правом внесення в статутний фонд земельної частки(паю) та на представлення інтересів в самому СВК з правом виходу з нього.
5. Від власника земельного сертифікату отримується заява без дати про вступ в члени СВК.
6. Від власника земельного сертифікату отримується заява без дати про вихід із СВК з проханням компенсувати свою частку грішми.
7. Представниками Покупця до довіреності  проводиться статутні збори, на яких приймається рішення про створення СВК з внесенням паїв і затверджується статут.
8. Далі проводиться юридична реєстрація СВК,як юридичної особи.
9. Після цього проводиться знову збори членів СВК(представників за довіреностями)якими обирається голова СВК.
10. Здійснюються прецеденти по реєстрації голови СКВ.
11. Далі з дотриманням процедури оформляється державний акт на право власності на СВК.
12. Після цього використовуються заяви членів СВК про вихід з нього з компенсацією своєї частки грошима,або такі заяви пишуться  представниками за довіреностями.
13. Проводяться загальні збори представниками за довіреностями, які фіксують виключення.
14. Оформляється рішення третейського суду, яке фіксує мирову угоду,оскільки кошти виплачені за  попереднім договором.

По цій схемі можливі модифікації.

Наприклад, спочатку створюється СВК представниками Покупця,а  потім в нього вступають в якості членів власники земельних сертифікатів з внесенням своєї частки. Далі все відбувається по вищеописаній процедурі. Також можливим є переуступлення часток у самому СВК.

Потенційно небезпечним по цій схемі є два моменти.

Перший – вона практично не застосовується в Україні і держчиновники до неї не призвичаєні.

Другий –  за    висновком науково-правової експертизи відповідно до Закону України «Про сільськогосподарську кооперацію» на зборах СВК можуть бути лише члени СВК,а не  представниками за довіреностями, і при заяві про вихід повинна бути повернута земельна ділянка.

Проте, обидва моменти уявляють спірними. Непризвичаєність чиновників регулюється адмінресурсом і тим, що з точки зору законодавства схеми, в принципі, є чистою.

Висновки експертизи на рахунок представництва суперечать цивільному законодавству. Крім того, мирова угода оформляється рішенням третейського суду, по якому не потрібно оформляти виконавчий лист.

В любому випадку , за висновком експертизи, якщо член СВК вийде з нього ,але не буде вимагати повернення земельної ділянки,вона залишається у СВК.

Крім того, СВК має можливість кілька разів перепродати ділянку,створивши низку добровільних набувачів.

СХЕМА № 7

Схема № 7 частково повторює схему № 6.Вона може застосовуватись у випадках , коли держакти на право власності на землю селянам вже отримані.

Внесення до статутних фондів земельних ділянок як господарських товариств,також і є не господарських товариств законом не заборонено.

Тому, наприклад,можливо створювати акціонерні товариства /ВАТи, ЗАТи/ з проведенням емісії акцій та викупом акцій, а не  земельних ділянок. Державний акт в цьому випадку вноситься в статутний фонд і держакт оформляється на товариство.

Причому, Закон України «Про господарські товариства» напряму дозволяє голосування через представників за довіреностями.

СХЕМА № 8

Суть схеми полягає в тому, що власники земельних сертифікатів, чи власники земельних ділянок відмовляються від свого права на земельну частку(пай)чи виділення в натурі земельну ділянку.

Земельна ділянка повертається в землі запасу. Після цього вона оформляється під немораторне ОСГ по 2га на визначених осіб. Схема працює лише при адміністративному ресурсі, коли є чітка впевненість, що земля буде виділена конкретним фізичним особам.